Las ventas de pisos, tanto de primera como de segunda mano, siguen cuesta abajo. Desciende el número de viviendas a la venta por una doble razón, según los expertos: los vendedores piden precios suficientemente elevados como para que no logren convencer a los potenciales compradores ya que estos están convencidos de que a pocos meses vista podrán adquirir piso por un precio sensiblemente menor. Una segunda razón es la dificultosa búsqueda de financiación, ya que el crédito sigue cerrado a amplios sectores de la población. Es, por lo tanto, un buen momento para comprar con dinero efectivo, aunque quienes están en esta situación constituyen desde luego una minoría.
El descenso en las ventas puede ser un indicio de que no hay visos todavía de una inmediata finalización de la caída de precios. Los precios han caído en términos generales, de acuerdo con las estadísticas del Ministerio de Fomento, en torno al 30% desde el inicio de las dificultades de la economía en general y del sector inmobiliario en particular, allá por el año 2008, hace unos seis años. En la actualidad se venden cuatro veces menos viviendas que en aquella época y las estadísticas registran mínimos desconocidos desde hace muchos años en España.
La recuperación del mercado aparece severamente condicionada por diversos factores, como la falta de financiación suficiente, la elevada tasa de paro y la reducción de la población, en especial la inmigrante, que fu durante unos cuantos años el factor dinamizador del mercado, el que insufló fuerza a la oferta de viviendas y a unos precios que llegaron a ser disparatados. Ahora están volviendo a su cauce, aunque la tardanza en llegar a lo que podría ser el “suelo” del mercado parece dilatarse más allá de lo razonable.
Hay, de todas formas, algunos factores nuevos que están influyendo en el rumbo del mercado y que en alguna medida han contribuido a paliar la crisis del sector. En España hay (según cifras del Instituto Nacional de Estadística, con la fotografía de finales del año 2011) un total de 18 millones de pisos, lo que representa casi 4 millones más en el decenio (casi un 28% de crecimiento en los diez últimos años). De ese total de 18 millones de viviendas, el porcentaje de las que son propias y la tienen pagada sus moradores es del 39% frente al 50% que estaban en la misma situación en el año 2001. Los que tienen vivienda en propiedad pero no han acabado de pagarla y tienen pagos pendientes son casi 6 millones de personas, un 84% más que hace diez años.
De alquiler hay 2,4 millones de moradores, el 13,5% del total cuando diez años antes esta situación afectaba a poco más del 11% de los habitantes de viviendas. Los españoles, por lo tanto, se han hecho a la idea de que el alquiler es una alternativa válida para vivir en un piso, sea por convicción o por necesidad. Esto quiere decir que las transacciones de viviendas pueden ser ahora menores por una razón adicional más, la de que la gente se va a vivir a un piso con necesidad de comprarlo, lo que rebaja la presión compradora y contribuye a relajar los precios de venta y alargar el plazo durante el cual no se venden los pisos. Antes, la presión por comprar era muy superior y por ello había más operaciones de compraventa, además de la existencia de mayores facilidades de crédito y unos tipos que llegaron a ser sumamente bajos.
Otro fenómeno novedoso ha sido la existencia de hogares con un solo morador, resultado de una sociedad en la que son más frecuentes las situaciones de independencia personal, muchas veces como resultado de la separación de parejas. El número de viviendas unipersonales ha aumentado de forma espectacular en este decenio, un 46%, con 1,3 millones de nuevos hogares unipersonales. Tras este aumento, en España hay casi 4,2 millones de pisos en donde vive una sola persona. De estas personas, 1,7 millones son de edad superior a los 65 años, un 26% más que hace diez años.
Son, en suma, algunas de las nuevas realidades que han aparecido o se han intensificado en el país y que dificultan la comparación del mercado inmobiliario con épocas anteriores.
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