Si el estallido de la burbuja convirtió a las entidades financieras en las mayores inmobiliarias del país, sus esfuerzos ahora por intentar sacar de balance el pesado lastre del ladrillo las está transformando también en uno de los principales promotores.
Solo entre cuatro de las mayores entidades del país están desarrollando en estos momentos varias decenas de los solares que se han adjudicado durante la crisis con el objetivo de construir unas 6.300 viviendas que sacar a la venta.
Grandes urbes y playas son los destinos preferidos
No hay nada como pasear hoy por las zonas metropolitanas de las grandes ciudades o los destinos más turísticos de España para comprobar cómo ha cambiado la crisis el paisaje. Frente al enjambre de grúas de hace seis o siete años, encontrar ahora una promoción inmobiliaria en marcha es todo un acontecimiento. Valga como ejemplo un dato: en lo que va de año se han visado apenas 26.000 casas, un volumen que durante el boom se registraba en solo 30 días.
Un análisis de los datos aportados por las entidades financieras permite concluir que aunque parece reactivarse tímidamente la construcción después del ajuste de precios que acumulan los inmuebles (que las distintas estadísticas disponibles sitúan en el entorno del 40%), solo se localizan nuevos desarrollos en determinados enclaves. Los preferidos son los barrios consolidados de las grandes urbes, que son los que cuentan con las mejores comunicaciones y servicios, y las áreas con mayor peso de la vivienda turística donde las casas valen hoy de promedio la mitad que hace cinco años. “Solo si se ajusta el precio final de las casas a la nueva realidad del mercado, es rentable volver a edificar porque se conseguirán vender todos los pisos”, asegura un portavoz de una entidad. No obstante, hasta que no mejoren el crédito y la situación económica, no se reactivará la construcción.
Banco Santander, que durante 2013 ha completado 622 viviendas, mantiene obras en curso para la finalización de 1.676 más entre promoción propia y promoción delegada en suelo de su balance. BBVA, por su parte, cuenta con una docena de desarrollos abiertos con el objetivo de transformarlos en 2.700 inmuebles más. Banco Sabadell, a su vez, espera culminar 1.700 viviendas en 43 de sus solares.
Finalmente, Bankia, que ha pasado el grueso de sus activos a Sareb –aquellos con un valor superior a 150.000 euros– tiene ya avanzada una promoción de 200 viviendas en Madrid que espera comercializar en breve. Las otras dos grandes entidades del sector, CaixaBank y Popular, han rehusado facilitar información sobre sus promociones en curso. Obras que, sobre todo en el caso de la entidad catalana, elevarían con fuerza la cifra de 6.273 viviendas que están desarrollando las cuatro entidades citadas.
Solo tomando esta cifra, en todo caso, la banca es ya responsable de al menos el 12,5%_de las viviendas que se inician anualmente en España, tomando como referencia las 50.000 registradas en 2011, último año del que ofrece datos Fomento. Si en lugar de vivienda iniciada, se compara con visados de casas, hasta septiembre pasado se habían contabilizado 26.129 permisos de edificación, la cifra más baja de la serie histórica.
Entonces, hasta septiembre la banca edifica el 24% de las casas en marcha, o lo que es lo mismo, casi una de cada cuatro. Pese a esta parálisis de la actividad, que sitúa la construcción de viviendas en niveles nunca antes vistos (y la serie histórica data de 1991), la banca parte con la clara ventaja frente al promotor tradicional de que cuenta con la llave del crédito, que apenas cede si es para inversión inmobiliaria. Así, el saldo de préstamos vivos asignados a la construcción se situaba en junio en 64.195 millones, el nivel más bajo desde 2003, y la mitad que hace solo dos años.
El esfuerzo de la banca, sin embargo, está enfocado a sacar cuanto antes de su balance la carga de suelo, el activo menos líquido y el más penalizado. La regulación impulsada por Luis de Guindos exigió provisiones del 60% por el suelo, frente al 50% que se pide por promociones en curso y el 30% que se aplica a vivienda terminada el primer año.
Sareb estudia concluir un centenar de promociones
La sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, Sareb, no está desarrollando, de momento, los suelos que absorbió de las entidades nacionalizadas o asistidas. Fuentes cercanas a la firma aseveran, sin embargo, que Sareb está estudiando la situación de un centenar de las promociones sin terminar que absorbió para valorar si acometer su culminación. El criterio será el de elegir aquellas obras que quedaran paradas poco antes de su culminación y que, siendo proyectos atractivos, puedan finalizarse que mediante una inversión mínima y en un breve espacio de tiempo, para su comercialización.
En función del tamaño de cada promoción, que la sociedad no ha detallado, el proyecto podría suponer la culminación y la puesta en venta de miles de nuevos inmuebles por parte del banco malo. Aunque se trata del primer paso en este sentido, la iniciativa estaba prevista. El plan de negocio revisado por KPMG la pasada primavera, de hecho, ya contemplaba una inversión de 78 millones de euros para la finalización de obras en curso solo durante el ejercicio 2013. El plan original de la sociedad, elaborado por el FROB, establecía que para 2016 comenzarán a demolerse las promociones mejor situadas pero de peor calidad para comercializar sus solares.
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