La recuperación de la compraventa estará marcada por la dependencia financiera, que también influirá en la trayectoria de los precios de la vivienda.
El ajuste de los precios está atrayendo a fondos de inversión y cliente extranjero. 
A. ARAGÓN – Los indicadores que miden la salud del mercado de la vivienda en 2013 han seguido marcando mínimos. Sin embargo, el sector no ha estado parado a lo largo del año, registrándose movimientos significativos en el ámbito inversor. Cierta seguridad va haciéndose hueco entre los profesionales, que hablan del año que está a punto de acabar como el último de la crisis. No obstante, la demanda real seguirá atada al devenir del empleo y de la financiación en 2014, siendo estos parámetros los que definirán los próximos doce meses. Éstas son algunas de las valoraciones del portal inmobiliario pisos.com, que lanza sus conclusiones con el cierre del año y realiza sus previsiones de cara al nuevo ejercicio.
El apetito inversor ha sido el ‘brote verde’ que los más optimistas han querido ver en las cifras de compraventa registradas en 2013. El ajuste de precios ha servido de imán para los fondos, que ven España como un país atractivo en el que realizar operaciones. Según Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, “la entrada de grandes firmas en el mercado inmobiliario español ha hecho posible la venta de carteras importantes de inmuebles. Los protagonistas de estas operaciones no darían este paso si no confiaran en lograr una jugosa rentabilidad”.
La demanda extranjera
Más allá de la visión de negocio que está detrás de estos acuerdos de gran volumen, el cliente extranjero minorista también gana peso en unas estadísticas de compraventa, que están a años luz de la época de bonanza. Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, aunque las ventas de pisos cayeron en el tercer trimestre del año, de octubre de 2012 a septiembre de 2013 se vendió un 1,4% más que en los doce meses anteriores. De julio a septiembre de este año los extranjeros residentes y no residentes estuvieron detrás de 12.070 transacciones, lo que supone el 17,2% del total.
Alemany declara que la receptividad extranjera traslada mucha confianza a la economía, “pero lo ideal sería que el cliente nacional también pudiera participar de este proceso al 100%. Solo la demanda solvente y con ahorro está beneficiándose de las oportunidades”. Los últimos datos de compraventa del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al pasado mes de septiembre, muestran una caída interanual del -8,6%, más moderada que la del -15% registrada en agosto. Igualmente, el dato intermensual ofrece un repunte del 1,1% y el acumulado de enero a septiembre una mínima subida del 0,2%. “El mercado inmobiliario es ahora más atractivo que nunca, pero si la financiación no llega, solo unos pocos podrán aprovechar las ocasiones que se presentan”, aclara Alemany.
Cerrojazo hipotecario y estabilidad en precios
La concesión de hipotecas es el factor que más está dilatando la recuperación. Siguiendo con datos del INE, el número de préstamos para la adquisición de vivienda cayó un -30,9% en septiembre frente al mismo mes de 2012. Aunque este descenso resta fuerza al -41,7% alcanzado en agosto, la sequía crediticia sigue siendo evidente. “El saneamiento de las entidades es la gran esperanza del sector”, indica Alemany, añadiendo que “la banca ha forzado los canales de comercialización al máximo, hasta el punto de ceder la gestión de sus activos a los fondos. Este último escalón podría marcar la diferencia en 2014, dado que las entidades, una vez liberadas, tendrían sí o sí que volver a prestar a empresas y familias”.
La flexibilidad hipotecaria ha jugado un papel fundamental en la evolución del precio. “Si por fin se alcanza cierto margen de normalidad financiera, 2014 traerá el equilibrio en cuestión de precios”. Alemany hace referencia al último Indicador de Confianza del Consumidor (ICC) del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), donde se señala que un 46,4% de los españoles confía en que el valor de las viviendas está llegando a una fase estable. Este porcentaje ha aumentado en casi 10 puntos por encima del que se registraba hace un año. Asimismo, un 36,6% afirma que seguirán bajando y un 7,4% destaca que volverán a subir los precios.
Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, afirma que las variaciones en 2014, tanto al alza como a la baja, no serán tan intensas, sino que más bien habrá un estancamiento: “Después de un año con caídas interanuales que han superado el -11%, prevemos que al cierre de 2013 este dato acabe entre el -10% y el -11%. Para 2014 esperamos un ajuste de entre el -7% y el -8%”, afirma Gandarias, señalando que el descenso acumulado del precio de la vivienda de segunda mano desde 2009 (año en el portal comenzó a medir esta variable) supera el 32% de caída.
La estrella es el alquiler
El rol desempeñado por el Gobierno a lo largo de 2013 se ha centrado en fomentar el alquiler. Las medidas de flexibilización y fomento aprobadas en junio demostraron el empeño de nuestros representantes políticos por dotar al arrendamiento de un mayor equilibrio entre las partes y, al mismo tiempo, de mayor seguridad. El objetivo de la normativa era ampliar el mercado para que bajaran los precios. “De mitad de año a esta parte, la oferta de alquiler se ha incrementado notablemente, lo que podría significar que la reticencia del arrendador se va diluyendo poco a poco o que, además de poner la vivienda en venta, se pone en alquiler”, asegura Alemany.
Por su parte, Gandarias declara que “el análisis del precio medio del alquiler en pisos.com recogió una caída interanual en 2012 del -4,74%, mientras que el mismo dato en 2013 estará entre el -5% y el -6%. Se trata de un mercado dinámico en el que no solo se ha incrementado el volumen de la oferta, sino también la demanda, puesto que el perfil del inquilino se ha ampliado con personas que antes eran potenciales compradores”.
Medidas de austeridad
En el capítulo de la fiscalidad, la eliminación de la deducción por compra a primeros de año tuvo un impacto importante en los contribuyentes, así como la subida del IVA en los meses posteriores. “Da la sensación de que, tras años de concebir la compra de vivienda como uno de los pilares económicos más sólidos, ahora el propósito del Ejecutivo es desincentivar la tenencia”, opina el director general de pisos.com, que hace alusión a la próxima reforma fiscal que se está configurando desde el Ministerio de Hacienda, que pretende abrir el debate de la supresión de la deducción con efectos retroactivos.
“Esperamos que 2014 sea el año que marque el punto de inflexión, y para ello, estaremos muy pendientes de medir los resultados generados por las reformas puestas en marcha bajo el contexto de la austeridad”, asegura Alemany, que no espera grandes sorpresas, sino más bien un panorama inmobiliario plano en el que “solo la estabilidad de los ingresos de las familias y la apertura hipotecaria serán los que aceleren el esperado cambio de ciclo de cara a 2015”.
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