cada vez hay más cooperativas de viviendas con dificultad para vender o adjudicar las viviendas
juntarse para construir una vivienda para que nos salga más barata es una alternativa que buscan los que acuden a las cooperativas de viviendas, pero ¿qué ocurre si son incapaces de conseguir gente suficiente a las que vender o adjudicar todas las casas? el problema es más grave si se trata de una vivienda protegida ya que la cooperativa está sujeta al cumplimiento de la normativa de la comunidad autonómica correspondiente. en líneas generales, los cooperativistas son los que tienen que asumir los gastos y mantenimiento de la vpo sin adjudicar. hay varias salidas a este gasto excesivo aunque no son la panacea, como la dación en pago o el concurso de acreedores
los expertos aconsejan diferenciar si se trata de viviendas protegidas en régimen de cooperativas en construcción o ya están terminadas
- vpo en construcción:
si aún están sin construir y no se logra reunir el número necesario de cooperativistas para cubrir las viviendas previstas en el proyecto inicial de construcción, cabría, “en caso de que no se pueda reducir ese proyecto para adaptarlo al número de cooperativistas obtenido, intentar realizarlo por fases”, explica el abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana, pedro hernández. recuerda que la ley de cooperativas de 1999 exige “dotar a cada cooperativa de autonomía de gestión y patrimonial, para lo que deberá llevar una contabilidad independiente con relación a cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no correspondan a créditos o deudas generales”
si una cooperativa afronta la realización del proyecto con un número de cooperativistas manifiestamente insuficiente “puede ser motivo de responsabilidad civil e incluso penal por parte del consejo rector o de la persona o entidad a la que se haya dado poderes y facultades para gestionar la construcción y haya ocultado esta información a los cooperativistas”, señala hernández
- vpo ya construida y terminada:
hoy en día cada vez es más normal la existencia de cooperativas incapaces de adjudicar toda la vpo, con lo que se quedan, por ejemplo, con seis o diez unidades vacías. ningún cooperativista puede quedárselas porque es contrario a la legalidad (no se puede ser propietario de dos vpo), con lo que ¿cómo se puede desmadejar este embrollo? los expertos señalan que la responsabilidad recae entre todos los cooperativistas, es decir, son los socios los que deben asumir el pago del préstamo y los gastos que acarrean los pisos sin adjudicar
no obstante, todo dependerá de cómo esté estructurado el préstamo promotor. ángel sancha, de la firma viviendas protegidas sl, asegura que si el préstamo promotor está troceado en función del número de cooperativistas, entonces estos sólo pagarán su parte de hipoteca y ahí terminaría su responsabilidad. en cambio, si el préstamo es global, tienen que prorratear los gastos, con lo que la responsabilidad recae en todos
alternativas para salir al paso de esta delicada situación
por lo general y tal y como señalan los especialistas en la materia, los cooperativistas no están en situación de asumir más gastos añadidos, en muchas ocasiones sin visos de que se dé fin a dichos gastos, ya que cada vez es más complicado encontrar a personas interesadas en vpo. por eso, las vías de escape son las siguientes:
- liquidación de la cooperativa convertida en comunidad de propietarios: los expertos consultados por idealista news señalan que una alternativa para evitar que los ya propietarios de vpo no asuman los gastos de los pisos vacíos es liquidar la cooperativa y convertirla en comunidad de propietarios. fernando lillo, de viviendas protegidas sl, señala que es necesario que se hayan vendido más del 50% de las viviendas para que se pueda constituir la comunidad de propietarios que administrará las zonas y bienes comunes de las viviendas. “en algunos casos, las viviendas sin vender se adjudican a la comunidad de propietarios y las puede explotar en alquiler aunque necesita el visto bueno del organismo público correspondiente”. recuerda que un adjudicatario no puede tener dos viviendas protegidas en propiedad pero sí la comunidad de propietarios que puede también vendérselas a un tercero (inversores) para que luego las destinen al alquiler
- la dación en pago de la vpo sin adjudicar: algunas cooperativas optan por entregar al banco por el restante que quede del préstamo promotor las viviendas que están vacías e incluso los garajes vinculados. sin embargo, ángel sancha asegura que “la dación en pago está operando muy poco y viene a ser como un 2% del total en españa
- el concurso de acreedores: una cooperativa también puede acogerse al concurso de acreedores. hay cooperativas que no pueden pagar lo que deben, con lo que están amparadas por la legislación mercantil que les permite solicitar el concurso voluntario de acreedores. ángel sancha estima que no es una buena solución porque las viviendas que se quedan vacías se convierten en un producto liquidatario y su fin es la subasta, con su consiguiente depreciación del precio y perjuicio para los cooperativistas
pero no todas las cooperativas sufren las consecuencias de la crisis
en la calle bárbara de braganza nº 8, junto al tribunal supremo en madrid, hay un edificio protegido que se ha comenzado a rehabilitar para desarrollar 9 viviendas de lujo un 10% más baratas que la media y sin financiación bancaria. la novedad es que la entidad desarrolladora no es una promotora, sino una cooperativa, galivivienda xxi
aunque no es frecuente hacer rehabilitación de viviendas de lujo en régimen de cooperativas no es la primera vez que se produce. se trata de un edificio situado en una de las mejores zonas de madrid, propiedad de cuatro hermanos herederos que antes de ponerse en manos de la cooperativa galivivienda xxi, intentaron vender el edificio sin éxito. iván blanco, arquitecto y presidente de la cooperativa, señala que el acuerdo de colaboración surgió en 2011 y que el pasado mes de abril obtuvieron la licencia de obras con lo que ya se ha iniciado la construcción. “la fecha de entrega es de dos años a contar desde el pasado 2 de abril”, añade blanco
las 9 viviendas ya están adjudicadas. de hecho, tanto iván blanco como rafael román, abogado de esta cooperativa, asociada a la confederación de cooperativas de viviendas de españa (concovi), destacan que en pocos meses consiguieron los nueve cooperativistas
la novedad de esta rehabilitación de viviendas de lujo es que están ejecutando las obras con recursos propios, es decir, no han acudido al banco porque desde el principio han pedido a los cooperativistas aportaciones del 40% del total para afrontar la rehabilitación hasta la entrega de las llaves. “es suficiente dinero para afrontar el proyecto sin financiación bancaria”, apunta el presidente de la cooperativa, que puntualiza que hoy en día es muy complicado obtener financiación bancaria para cualquier proyecto inmobiliario
otra característica de esta promoción de vivienda de lujo es el precio, pues según los promotores han vendido los pisos un 10% más baratos que fincas de similares características de madrid. el precio medio del m2 ronda los 5.500 euros, “una oportunidad”, comenta iván blanco. la manera de fijar el precio no ha sido en función del precio del mercado, sino “en función del reparto de los costes totales”, señala rafael román que añade que “a producto igual de vivienda estamos sobre el 90% de lo que hay en madrid, es decir, somos un 10% más baratos”
con este proyecto la cooperativa galivivienda xxi dice que quieren demostrar que “las cooperativas no están asociadas a la vivienda barata, sino que pueden hacer lo mismo que haga cualquier otro promotor”. por esto mismo, ya están estudiando más proyectos para rehabilitar fincas en el centro de madrid mediante la cooperativa
Fuente Link:http://www.idealista.com/news/archivo/2013/05/13/0617041-cooperativas-de-vpo-sin-compradores-como-se-reparten-las-responsabilidades?xts=352991&xtor=RSS-184
