artículo escrito por ignacio iturriaga socio director de irea
el actual régimen de las socimi no llega en el mejor momento, pero está bien concebido y puede desempeñar un papel muy importante en el desarrollo del sector inmobiliario de los próximos años
los propietarios que tengan un volumen suficiente de activos en renta deben analizar a fondo este régimen societario, pues puede reducir su factura fiscal, atraer inversores y con todo ello dar solidez a su vehículo de inversión. los elementos fundamentales de las socimi son:
- negociación de sus acciones en un mercado regulado, incluyendo ahora el mab
- contar con un capital mínimo de cinco millones de euros
- dedicarse a adquirir y promover inmuebles urbanos para su arrendamiento
- invertir al menos un 80 % del activo en inmuebles urbanos en renta
- obtener al menos un 80 % de las rentas del vehículo procedentes de inmuebles urbanos en renta
- repartir al menos un 80 % del beneficio distribuible de la actividad ordinaria
- mantenimiento de los activos en el vehículo un mínimo de tres años
- se exigirán los requisitos de difusión accionarial de cada mercado. los del mab los explicamos más adelante
los requisitos anteriores ya establecen parámetros más fáciles de cumplir que los de la ley de 2009. sin embargo, merece la pena destacar algunas ventajas adicionales respecto a la ley anterior, como que no se establece ninguna limitación de volumen de financiación y que no hay obligación alguna de diversificación en activos, dentro de que sean urbanos y en renta. resulta especialmente interesante que el régimen se puede aplicar desde ya y que los requisitos se deben cumplir antes de dos años. esto ya era posible en la ley anterior, pero toma especial relevancia ahora que los requisitos son factibles
el régimen en cuestión resulta interesante para cualquiera que tenga beneficios procedentes de un activo o cartera de activos urbanos en alquiler, incluyendo vehículos de inversión:
- nacional/extranjero
- persona física y sociedades.
- patrimonios existentes y nuevas inversiones.
- activos directos o vehículos societarios (artículo 108 de la ley 24/1988, de 28 de julio, de mercado de valores).
- cualquier producto inmobiliario en renta (excepto no urbanos): hotel, residencial, centros comerciales, oficinas...
- casi cualquier volumen (cinco millones de euros de ff.pp.)
- sin límite de endeudamiento
las reflexiones esenciales para concluir que la aplicación de este régimen es conveniente son fundamentalmente dos:
1. el ahorro obtenido debe compensar holgadamente los costes de obtención del régimen y su posterior mantenimiento
2. las ventajas societarias, de estructura de negocio y de mercado de inversión deben ser aprovechadas tanto por los gestores como por los partícipes presentes y futuros lo suficiente como para compensar los compromisos y limitaciones operativas que se deben asumir
en términos de ahorro fiscal resulta tentador caer en la simplificación de que el beneficio es simplemente no tributar por las rentas obtenidas. no es tan sencillo. el beneficio neto sujeto al impuesto de sociedades está sujeto a muchos ajustes contables y fiscales. es habitual cometer el error de tratar la entrada en caja como beneficio y viceversa. y los requisitos contables exigidos a una socimi no son baladí. lo que hay que hacer para decidirse es realizar un riguroso análisis comparativo de la aplicación del régimen de socimi respecto a las mejores alternativas disponibles y calcular la diferencia final en cuota del impuesto de sociedades
toma especial importancia en este cálculo la manera de contabilizar las amortizaciones del inmovilizado y los costes financieros. esta es otra ventaja de las socimi. al no haber impuesto de sociedades, no afecta el límite de deducibilidad de gastos financieros existente en la actualidad. por ejemplo, cuando recibimos las consultas de propietarios con grandes carteras de vivienda en alquiler, observamos que no se le ha dado importancia suficiente a las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. estas estructuras dejan el impuesto de sociedades en un raquítico 4-5 %, y sin embargo requieren mucho menos coste de establecimiento y mantenimiento que las socimi. en definitiva, hay que afinar mucho las cifras y con mucho realismo. es planteable estructurar una socimi con un beneficio neto tributable de unos 600.000 euros y es absolutamente conveniente a partir de beneficios de 1.000.000 euros
el otro aspecto complementario e igualmente importante, o más, para la determinación de los beneficios fiscales es el de la naturaleza jurídica del accionista de la socimi. el más beneficiado de esta ley sería el accionista particular. este régimen le permite recibir dividendos tributando por el beneficio de su activo inmobiliario a su tipo máximo de irpf del capítulo de ahorro (normalmente entre el 21 y el 27 %) desde el primer euro. también se benefician los vehículos de inversión extranjeros, principalmente los reit (o aquellos que tengan tratamiento similar en otros países) y los vehículos que, ostentando más de un 5 % del capital de la socimi, cuenten en su país con un tipo de impuesto de sociedades de más del 10%
la estimación de costes necesarios para disfrutar del régimen de las socimi depende en gran medida de la cartera de activos, de las transformaciones societarias que haya que afrontar y finalmente de la situación contable, jurídica y fiscal de la sociedad correspondiente. no obstante, siendo realistas, completar el proceso de análisis, preparación y gestión del proceso de incorporación al mab supondrá unos costes totales mínimos de unos 300.000 euros
las tareas principales de un proceso de estructuración de una socimi hasta alcanzar el estatus de cotización requerido incluirían:
costes de preparación:
- análisis de aplicabilidad y conveniencia
- transformaciones jurídicas necesarias
- preparación de la sociedad (plan de negocio; due diligence legal, fiscal y técnica; auditoría financiera; valoración)
costes de incorporación:
- asesor registrado
- proveedor de liquidez
- solicitud y tramitación
costes de mantenimiento futuro:
- tasas de incorporación
- comisiones del proveedor de liquidez
- asesor registrado y mantenimiento del mab
- sobrecoste de mantener los requisitos de información
la sociedad debe someterse a los requisitos de difusión accionarial que sean necesarios en el mercado negociado en el que cotice. de acuerdo a las directivas del mab, será posible estructurar una cartera de activos en renta de calidad baja con un esquema de gestión profesional en régimen de socimi sin necesidad de recurrir a “mariachis”
concretamente, la circular indica: “para la incorporación de las acciones de la sociedad será preciso que sea titularidad de accionistas con un porcentaje inferior al 5% del capital social de la compañía, un número de acciones que, como mínimo, corresponda con cualquiera de las magnitudes siguientes: un valor estimado de mercado de 2 millones de euros y un 25 % de las acciones emitida por la sociedad. se incluirán en el cómputo anterior las acciones puestas a disposición del proveedor de liquidez para realizar esa función”
con sus ventajas fiscales, la nueva ley ofrece poderosos argumentos para ser menos desconfiados a la hora de dar entrada a un socio; al ahorrarnos un 30% en el impuesto de sociedades, puede repartirse a los nuevos socios hasta un 30% de los frutos del negocio sin que dicho reparto le cueste un euro al negocio ni a los accionistas originales. es decir, las socimi nos permiten cambiar de socios, pasando de uno impuesto (la agencia tributaria) a otros que elijamos. también se puede optar por buscar otros mercados en países que tengan convenios de doble imposición en regla con españa
existen importantes beneficios para el inversor que quiera colocar su dinero en una socimi, o para aquel que ya forma parte del accionariado de una sociedad con una cartera de activos en renta. algunos son obvios, como la tranquilizadora obligación de repartir vía dividendos al menos el 80 % del beneficio neto de la sociedad. esto es netamente bueno para los nuevos inversores por la inmediata expresión de rentabilidad y la eliminación automática, por parte del gestor, de posibles errores en la reinversión de los beneficios obtenidos
hay adicionalmente un aspecto muy clarificador para los accionistas tradicionales del negocio patrimonialista: la obligación de repartir casi todo vía dividendos es el mejor bálsamo de paz para las estructuras accionariales de particulares con condiciones económicas dispares
aportar activos a una socimi a cambio de recibir acciones implica como mínimo los siguientes beneficios
- mayor distribución de beneficios que si fuera de propiedad exclusiva (80 % frente al 70% máximo en una sociedad limitada con beneficios)
- posibilidad de destinar el resto del beneficio a reinvertir en lugar de entregarlo a hacienda
- diversificación de los restos de desocupación
- mejoras de eficiencia en la gestión
- fuerza de comercialización
- gestión jurídica
- acceso a las ventajas del mercado de capitales (visibilidad ,liquidez, transparencia)
podríamos seguir enumerando las ventajas que proporcionan las socimi, pero creemos que son suficientes para comenzar cuanto antes a analizar la conveniencia de su aplicación sobre cualquier cartera patrimonialista de nuestro país. por fin se han sentado las bases que ya existían en otros países europeos para empezar a conformar el futuro mercado de inversión inmobiliaria en españa
es fundamental que el gobierno dé estabilidad al cuerpo general de esta reforma. no faltarán voces que digan que esta norma permitirá que los grandes patrimonios se beneficien de un esquema de tributación muy favorable, y es verdad, pero la norma establece una serie de requisitos adicionales que generan la necesidad de conformar vehículos de inversión en activos inmobiliarios de calidad, con un nivel de deuda razonable, gestionados por profesionales y con capacidad de repartir obligatoriamente su rentabilidad año a año en forma de dividendos a los partícipes, que deben contar con un cierto régimen de difusión
este conjunto de características deja atrás el foco de la especulación en el valor de los activos para centrarse en la explotación y en la capacidad de generación de rentas estables. si el gobierno mantiene lo dicho, veremos nacer alrededor de las socimi un nuevo mercado de inversión en inmuebles en renta al alcance de una gran diversidad de inversores. esto se producirá en tres fases:
1. creación de las socimi a partir de las carteras actuales y con un esquema de propiedad muy parecido al de dichas carteras, pero incorporando algunos inversores cercanos y de confianza de los principales partícipes y gestores
2. fusiones entre las distintas socimi y compras entre ellas para ganar tamaño, manteniendo requisitos y optimizando las estructuras de gestión
3. posteriormente, tras una serie de años de beneficios demostrados y dividendos repartidos religiosamente a los partícipes, aparecerá la posibilidad de participar como minoritario particular en las socimi sin la sensación de estar comprando unas preferentes con cupón pero sin liquidez. la liquidez real vendrá con la maduración de esta tercera fase y se hará a través del mab, o con otra dimensión en el mercado secundario que corresponda al tamaño final del vehículo. todo esto será posible si el gobierno mantiene el régimen que nos iguala con el resto de países europeos durante un tiempo suficiente como para no asustar de nuevo a los inversores serios que demandan legislaciones estables
Fuente Link:http://www.idealista.com/news/archivo/2013/06/05/0626809-las-socimi-pueden-reducir-la-factura-fiscal-atraer-inversores-y-dar-solidez-al-vehiculo-de-invers?xts=352991&xtor=RSS-184
