La compraventa de viviendas ha tocado fondo en Euskadi. La crisis económica y financiera se ha llevado por delante buena parte del sector del ladrillo y las cifras de venta de pisos se han desplomado. El paro y las estrecheces económicas provocan que en estos tiempos poca gente pueda pensar en comprar una vivienda. Y quien tiene trabajo y se plantea hacerlo a menudo se encuentra con el no de la banco a la hora de concederle el crédito deseado.
Así las cosas, en los últimos años, la compra de vivienda se ha convertido en un mercado reservado a muy pocos. De hecho, en el caso de Gipuzkoa, más de la mitad de los pisos que se compran actualmente se pagan al contado. A tocateja. Y no es que hayan aumentado la cifra de personas con capacidad para desembolsar una cantidad para comprar una casa, sino que ha descendido bruscamente el de quienes lo hacían mediante financiación.
La crisis ha alterado la radiografía que hasta hace poco mandaba en los modos de adquisición de la vivienda. Pero, ¿quiénes se pueden permitir pagar 200.000 ó 300.000 euros al contado para adquirir una vivienda? Bancos y ciudadanos con ahorros. Según explican desde el Consejo Notarial del País Vasco, en el caso de Euskadi, detrás de estas de pisos que se pagan al contado se encuentran las operaciones protagonizadas por bancos que, tras ejecuciones hipotecarias, se quedan con las viviendas de promotores deudores y luego las traspasan a sus inmobiliarias. Asimismo, aunque en menor medida que en época de bonanza, también hay personas que tienen la suerte de disponer de un dinero ahorrado y compran un piso y otros que han conseguido un préstamo de familiares o allegados. El difícil acceso al crédito hipotecario así lo obliga.
En el conjunto del Estado, donde la proporción de pisos que se pagan al contado se dispara al 70% del total, la actuación de los bancos tiene mayor peso. En los últimos tiempos, ha habido «macrooperaciones» de compraventa de viviendas entre entidades bancarias, a lo que se suma la creciente adquisición de viviendas por parte de inversores extranjeros en la costa mediterránea y sur de España.
Cambio radical
«Lo que antes era una cosa muy excepcional, porque la mayoría de compraventas se realizaban con hipoteca, en el conjunto del Estado ha llegado a bajar al 30%. Es decir, de cada tres viviendas que se compran ahora, solo una se hace con hipoteca y el resto se paga al contado», asegura Mario Martínez de Butrón, decano del Colegio Notarial del País Vasco.
Los datos que manejan los notarios de Euskadi son claros. La proporción de compraventas que se pagan al contado en Euskadi es del 45%, según las cifras del segundo trimestre de este año. El resto se adquieren con una hipoteca contratada en entidades financieras.
Si se fija la lupa en los datos por territorios históricos, la proporción es mayor en Gipuzkoa donde el 54% del total de viviendas se pagan sin necesidad de financiación. Nada que ver con lo que ocurría en el segundo trimestre de 2007. El cambio es radical. Entonces, los cauces de compra de vivienda eran más 'tradicionales' y ocho de cada diez pisos que se adquirían iban acompañados de su correspondiente hipoteca.
Vistos los datos absolutos, no es que haya aumentado la cifra de personas que compraban al contado una vivienda. Lo que ha descendido, y mucho, es la cifra de quienes lo hacían con una hipoteca de por medio, circunstancia que hace que las operaciones sin financiación tengan mayor peso relativo. Así, en el segundo trimestre de este año hubo 450 viviendas que se pagaron a tocateja, cifras muy parecidas a las 381 del mismo trimestre de 2007 o las 467 del mismo trimestre de 2008.
En Bizkaia, la proporción de viviendas que ahora se pagan al contado es del 45%, cuando en el segundo trimestre de 2007 solo se abonaban a tocateja el 5% de los pisos que se compraban. En Araba, el porcentaje actual es del 26% (25% en el segundo trimestre de 2007), si bien el primer trimestre del año la mitad de pisos comprados se pagaron al contado. «La financiación en Araba tiene una situación distinta a Bizkaia y Gipuzkoa. Araba es un territorio más pequeño, con mucha construcción de VPO. El dato del 26% es un poco exagerado porque basta con haya habido un par de promociones de VPO, que siempre van financiadas, para que se incremente el número de operaciones», asegura el decano de los notarios vascos. «En todas estas cifras, más que comparar de un trimestre a otro, lo importante es fijarse en la evolución, que es clara», añade.
Compran rusos y chinos
Si los datos de Euskadi reflejan un vuelco en los modos de adquisición de las viviendas, en el conjunto del Estado la proporción de pisos que se compran con financiación bancaria se ha desplomado. En concreto, los datos del colegio notarial del segundo trimestre de este año reflejan que el 69% de los pisos que se compran en España se pagan al contado
¿Los bancos han cerrado definitivamente el grifo del crédito o hay más gente de la que se pensaba con posibilidades de comprar a tocateja una vivienda? Según explica Martínez de Butrón, «muchas de estas operaciones de compraventa de vivienda corresponden a macrooperaciones entre entidades financieras, es decir, la Sareb -más conocido como el 'banco malo' creado para sanear el sector financiero español-. Estas operaciones son prácticamente apuntes contables que prácticamente pasan de un banco a otro o a la Sareb».
Pero este fenómeno no se encuentra detrás de los datos de Euskadi. «El País Vasco es una de las partes del Estado donde menos se dan este tipo de operaciones», aclara el decano de los notarios. No obstante, la banca está protagonizando en los últimos tiempos aquí operaciones que se contabilizan como compraventa al contado. Tras ejecuciones hipotecarias, se quedan con las viviendas de promotores morosos y luego las traspasan a sus inmobiliarias, lo que hace que conste como compraventa no financiada, añade el notario.
Una segunda razón que explica el aumento del pago al contado en la compra de pisos en el conjunto del Estado es la creciente inversión extranjera en activos inmobiliarios. «Hay fondos de inversión que están comprando urbanizaciones casi enteras. Son rusos, chinos... que se centran sobre todo en zonas del sur y del mediterráneo», añade el decano de los notarios, que aclara que este fenómeno también ha influido «menos» en el País Vasco.
Detrás de los datos de Euskadi, aunque en menor medida que en época de bonanza, también se encuentran personas que disponen de dinero ahorrado, compran un piso «y lo pagan al contado». Además, existen otras operaciones en las que se busca la «financiación fuera» de las entidades financieras. «Hay muchas operaciones en la que todavía están dejando dinero los padres a los hijos. En ocasiones, los padres venden una propiedad que tenían y con ese dinero los hijos compran su piso», explica el decano.
¿Y hay gente que está acudiendo a prestamistas en el mercado negro? «No la hay, el mercado de usureros de momento no entra para comprar nueva vivienda. A los préstamos de usureros acude la gente cuando no tiene otra alternativa para intentar salvar la vivienda», dice el notario.
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