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Borja Mateo El último estudio 'Radiografía del Mercado del Alquiler 2013', realizado por una de las mayores empresas de seguro contra impagos de alquiler, arroja datos muy interesantes sobre un tema del cual no hay literatura. Es de gran interés saber cuál es el porcentaje de impagos de alquiler: este es uno de los elementos más importantes en la toma de la decisión de inversión en vivienda para su posterior alquiler a terceros.
A falta de datos para el conjunto del país, el informe se refiere a una serie de provincias: Alicante tiene una tasa de morosidad por impagos de alquiler del 9,49%, Barcelona del 19,12%, Madrid del 18,06%, Málaga 25,08%, Sevilla 19,05%, Valladolid del 8,01%, Valencia 25,38%, Vizcaya 10,12% y Zaragoza 19,24%.
La teoría económica dice que un bien vale lo que sus frutos. Si resulta que el cobro de los mismos, en este caso de los alquileres, no se da en el 100% de los casos, sino en el 81,94% como sucede en Madrid (100%-18,06%), el valor del bien (la casa) baja. Es razonable esperar que un potencial inversor pague por una casa que le renta 100, 1000 por ejemplo, pero un precio menor por una cuya rentabilidad sea menor. Cuanto menor sea el rendimiento de un bien (el alquiler o la probabilidad de su cobro), menor es su valor de mercado.
O, si lo quieres ver de otra forma: cuanto menor sea el alquiler en términos absolutos que genere una casa, menor precio estará dispuesto a pagar por ello un inversor que había fijado sus ojos en la misma para adquirirla y después alquilársela a otras personas. Por lo tanto, una tasa de mora alta hace que, al retirarse los inversores del mercado, estos demanden menores precios de venta de los inmuebles para obtener las rentabilidades que buscaban con lo que los precios de los pisos bajan.
¿Y, si además de las morosidades arriba indicadas, existe otro elemento que no es otro que el período de tiempo necesario para el desahucio del inquilino? No sólo en este caso el propietario no cobra (de media) 100 de alquiler sino 81,94, sino que ha de meterse en el proceso de desahucio. Actualmente, la media para un proceso de desahucio por impago tiene que rondar los 12-15 meses.
Cuanto menor sea la duración del proceso de desahucio por impago de alquiler, menos bajarán los precios de los pisos, por la sencilla razón de que la pérdida potencial de dinero que tienen los inversores es menor al poder acceder al piso con mayor facilidad. Un proceso tedioso, que proteja a la persona morosa, hará que los inversores estén dispuestos a pagar menos, porque menores son los frutos obtenidos o menor la probabilidad de su cobro; de esta misma forma, parte de la demanda de vivienda se retira y los precios de la vivienda se resienten.
Pero, ¿qué sucede si el proceso de desahucio es reducido en el tiempo y la morosidad de los inquilinos disminuye? En principio sería de pensar que los precios de los pisos tendrían que bajar menos puesto que hay más compradores que se animan a dar el paso de invertir en ladrillo al existir más seguridad de cobrar al final del mes y de obtener la rentabilidad deseada. Los inversores, que en otro caso meterían su dinero en otro tipo de bienes, se decantan por la vivienda al entender que la relación riesgo de impago y precio de alquiler es el correcto.
Derechos de los propietarios
Pero, ¿si resulta, que una mejor protección del propietario al que se le permite echar a su inquilino más rápidamente, hace que quienes tenían su piso cerrado lo saquen al alquiler? Precisamente esto es lo que está ocurriendo en España. Las tres reformas en la normativa de desahucio y la Ley de Arrendamientos Urbanos han reforzado los derechos de los propietarios sobre sus inmuebles.
De esta forma, muchos propietarios, quienes tenían sus pisos vacíos y se negaban a sacarlos al mercado ante el miedo de alta morosidad y de un proceso largo de recuperación, se han lanzado a alquilarlos. A la mejor protección de sus derechos respecto a quienes no les pagan la renta debida, se suma la necesidad de algunos de alquilar sus pisos por haber perdido otras fuentes de ingresos.
La bajada de los precios de los alquileres es derivada de la salida masiva de viviendas al mercado con lo que bajan las valoraciones objetivas que realizan los inversores; estos, ante la comprar de un bien que renta menos, menos están dispuestos a pagar.
A todo lo descrito hay que sumar las subidas de intereses que llegarán: al aumentar los gastos por interés con el que financiar la compra de un piso en el que se desea invertir para alquilárselo a otras personas, disminuye la demanda de casas. Los intereses altos de los préstamos hacen que menos personas puedan endeudarse para acceder a la compra de las viviendas, es decir, que existan menos inversores.
Mejora de los derechos de los propietarios, bajadas de los alquileres (45% respecto a precios de principios de 2007) y la subida de tipos de interés, son tres dinámicas muy potentes que sustentan de una forma muy fuerte que la bajada de los precios de la vivienda continúe hasta el bienio 2016-2018.
La fuerte pérdida de población en los próximos años (del 5,5% respecto a la de hoy en día o 2,6 millones de personas hasta 2013 según el Instituto Nacional de Estadística), el hecho de que los están sacando pisos al alquiler en España, la dinámica de bajada de sueldos en la que se halla el país, los pisos en proceso de construcción, vacíos, a la venta o al alquiler en el mercado (5,2 millones en total) son fuerzas imparables que ahondarán aún más en la corrección de los precios actuales; estos últimos ya han sufrido una corrección el mercado entre particulares del 50-55% respecto a precios de pico de 2006.
Hace falta realizar un análisis muy mal informado para pensar que los precios de la vivienda vaya a estabilizar a corto o medio plazo. En estos momentos, la comprar con el fin de alquilar, es una muy mala inversión. Pisos, hasta 2018 y en adelante, ni tocar.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
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A pesar de la caída del precio de la vivienda, la banca sigue manteniendo el precio de sus pisos por encima de los inmuebles vendidos por particulares. Ésta es la principal conclusión de un estudio realizado por Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae).
Según este colectivo, las viviendas de los bancos pueden, incluso, duplicar el precio del piso del particular. Su departamento de Publicaciones y Estudios ha comparado un total de 96 inmuebles pertenecientes a las inmobiliarias de seis bancos (BBVA, Bankia, La Caixa, Banco Sabadell, Banco Santander y Banco Popular) y a vendedores particulares para obtener este dato.
Adicae ha hecho 48 comparativas entre un piso de banco y otro de un particular con similares características y situado en la misma zona que el del banco. Las viviendas que ha seleccionado han sido elegidas con el requisito de que su precio no supere los 150.000 euros, donde se encuadran los pisos que puede comprar una familia de tipo medio. De estos inmuebles, en 45 casos ha resultado ser más barato el piso del particular que el del banco y en sólo tres ha resultado al contrario.
Lo mismo ocurre con el precio del metro: las entidades venden a 1.244,4 euros por los 971,9 de particulares
Tras el análisis efectuado, se revela que los pisos pertenecientes a particulares pueden llegar a ser un 56% más baratos que los que comercializa la banca. El precio medio de una vivienda de banco se encuentra en torno a los 89.845,65 euros mientras que el de los particulares es de 71.547,38 euros; es decir, la banca vende sus pisos un 20,36% más caros. Lo mismo ocurre con el precio del metro cuadrado. La media del precio por metro cuadrado a la que los bancos están vendiendo sus pisos es de 1.244,40 euros, en cambio, la de los particulares es de 971,94 euros, un 21,89% más barato.
A modo de ejemplo, Adicae hace referencia a un piso comercializado en Tarragona por BBVA Vivienda (inmobiliaria del BBVA) cuesta 90.500 euros. En la misma calle que el inmueble del banco, un particular vende un piso de similares características por 39.000 euros, 51.500 euros más barato que el del banco (-56,9%). Es decir, el banco vende su piso un 132,1% más caro en comparación con la vivienda del particular. Una situación similar expone esta asociación en Valencia, donde un particular vende su vivienda un 53,1% más barato que Solvia (inmobiliaria del Banco Sabadell); y en Madrid, donde el precio del inmueble del ciudadano es un 51,4% más bajo que el de Bankia.
Estos son tres ejemplos que podemos encontrar en las 45 comparativas en las que ha resultado ser el piso del consumidor más barato que el del banco. Sólo tres casos han resultado ser al contrario, con el inmueble del banco a un precio más bajo que el del ciudadano. En estos casos, el piso del banco se encuentra a unos 2.000 metros de las zonas céntricas o próximos a zonas universitarias, donde a los bancos les corre prisa vender las viviendas.
Además, Adicae apunta que "poca información y escasas imágenes del inmueble es lo que puede encontrar un comprador cuando visita las páginas web de las inmobiliarias de los principales bancos españoles a la hora de buscar un piso". Y puntualiza: los bancos optan por la estrategia de ofrecer precios que aparentan ser bajos, con anuncios donde indican grandes rebajas en sus precios que inducen a error sobre la valoración del mismo, y obligar al comprador a visitarlos para comprobar el estado de los inmuebles de segunda mano, la mayoría de ellos fruto de embargos que han sido desmantelados por sus anteriores propietarios antes de abandonarlo cuando no han sido saqueados posteriormente.
El colectivo de usuarios denuncia la falta de fotos en los anuncios de inmuebles de banco
De este modo, esta organización tiene claro que son los particulares los que ofrecen mayor información sobre sus inmuebles que los bancos. "Sus anuncios muestran una gran cantidad de imágenes de la vivienda en donde se puede apreciar el estado de la misma, si necesitan reforma lo indican en el anuncio, y la mayoría de ellos se entregan amueblados, lo que supone un ahorro de entre 4.000 y 6.000 euros como mínimo que cuesta amueblar una vivienda", apuntan en Adicae.
Por contra, señalan que los pisos de los bancos apenas tienen información más allá de sus características básicas (superficie, número de habitaciones, dirección y precio). "Las fotografías", añaden, "tampoco desvelan gran cosa puesto que la mayoría de las veces son simples imágenes de la fachada del edificio". De esta forma, los bancos obligan al comprador a visitarlos para comprobar el estado del piso. Los pocos inmuebles pertenecientes a los bancos que adjuntan fotografías muestran que necesitan una reforma a fondo antes de poder usarse para vivir.
Hay chollos desde 15.000 euros pero hay que ser rápidos porque los grandes inversores son sus competidores.
El ajuste experimentado por los precios pone en manos de los potenciales compradores buenas oportunidades. Partiendo de una muestra de más de 750.000 viviendas de segunda mano en venta, el portal inmobiliario www.pisos.com ha realizado el listado con las casas más baratas y más caras del país. El análisis concluye que hay pisos anunciados en la web a precios realmente asequibles. Igualmente, las rebajas operadas en el mercado del lujo, ponen en el punto de mira de los inversores apetecibles mansiones con altos descuentos frente a hace cinco años.
La barrera de las más baratas se sitúa en los 15.000 euros. Según Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, "muchos compradores con ahorro pueden enfrentarse fácilmente a este precio de venta sin necesidad de financiación". Sin embargo, para hacerse con estos chollos, hay que ser rápido porque "en el mercado están operando inversores que compran viviendas en pequeños paquetes tras dejar atrás los depósitos de ahorro por su escasa rentabilidad actual". En algunos de estos inmuebles hay que acometer obras de reforma importantes, pero otros solo necesitan una leve actualización y se ofrecen por este precio por una cuestión de urgencia del vendedor o por su ubicación.
En cuanto a las viviendas caras, el lujo sigue sintiéndose cómodo en sus ubicaciones clásicas. La capital de Baleares, la madrileña urbanización de La Moraleja y la ciudad malagueña de Marbella siguen siendo destino de la opulencia. La vivienda de lujo es, la que en porcentaje, más ha bajado en los años de crisis. Según Alemany, esta coyuntura está siendo aprovechada por el cliente extranjero, que "ya lleva un par de años con la mirada puesta en la situación inmobiliaria española, cerrando compras con descuentos por encima incluso del 50% en determinadas ubicaciones y respecto a ciertas tipologías".
Tras realizar un barrido de todos los anuncios, pisos.com ha localizado cerca de 20 viviendas por 15.000 euros. Las fincas rústicas son una de las tipologías más abundantes por este montante, como esta casa en Villar de Río (Soria) o esta otra en Ponferrada (León). También encontramos pisos listos para entrar a vivir, incluso con mobiliario incluido, si bien cocina y baño podrían remodelarse para tener una imagen más moderna. Es el caso de este piso en Almendralejo (Badajoz) y este otro en Alcoy (Alicante).
Para encontrar los pisos más baratos en provincias de gran densidad de población, como Madrid y Barcelona, se requiere algo más de presupuesto, pero tampoco mucho. En Barcelona, el top tres de las viviendas más baratas lo componen un piso en Puig-reig por 16.000 euros, uno en Súria por 16.500 euros y uno en Manresa por 17.100 euros. En cuanto a Madrid, el pódium lo forman una casa en Cenicientos por 16.550 euros, otra en Belmonte de Tajo por 19.600 euros y un piso en Madrid capital, en Puente de Vallecas, por 28.000 euros.
La vivienda más cara vale 29 millones de euros
La otra cara de la monedala pone una finca histórica del siglo XVII en Palma de Mallorca. Su precio es de 29 millones de euros. Sin salir de la capital balear, el segundo puesto lo ocupa una casa con vistas a la bahía y a la montaña que se vende por 20 millones. Damos el salto a Marbella, en Málaga, para conocer la tercera: un chalet de 1.600 metros cuadrados con calidades de primera que será para el que pueda aportar 16 millones. Seguimos en la ciudad marbellí para conocer otra villa en el casco histórico a la que no le falta detalle y que se vende por 15 millones. Cierra el listado de las cinco más caras una villa ubicada en la Milla de Oro con un precio de venta de 14,9 millones.
Madrid es otro mercado que cuenta con zonas donde el alto standing tiene sus adeptos. No es de extrañar que las tres casas más caras de la región madrileña se encuentren en La Morajela, una lujosa urbanización residencial situada en el municipio de Alcobendas. El primer puesto es para un chalet en venta por casi 13 millones de euros, el segundo tiene como protagonista otro por 12,9 millones y el tercer lugar lo ocupa otro por 12,5 millones. En cuanto a Barcelona, donde los bolsillos más pudientes también apuntan alto, barrios como Pedralbes o puntos de costa como Sitges concentran las casas más caras de la provincia catalana. La más costosa está en esta famosa zona del distrito de Les Corts y cuesta de 6,5 millones de euros. Le sigue una casa en el paseo marítimo de Sitges por 6.450.000 euros. El bronce se lo lleva otra casa unifamiliar en la misma área por 6,4 millones.
